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樓市降溫!最新權威數據出爐 買地、銷售等指標下降!房企降價促銷在路上?

中國證券報

2019年08月14日

  8月14日,國家統計局發布了《2019年1-7月份全國房地產開發投資和銷售情況》。統計數據顯示,前七個月房地產領域開發投資和銷售的多個指標回落明顯,包括開發投資增速回落、房企買地繼續降溫、商品房銷售面積下降等。
  針對多項指標持續回落,有市場人士指出,全國房地產調控政策次數多且絕大部分調控都是從緊,市場再次出現了放緩。同時,與房企面臨“錢緊”、市場“買氣不足”也存在一定關系。
  這個時候,房企會主動降價促銷嗎?
  樓市要“涼涼”?
  8月14日發布的《2019年1—7月份全國房地產開發投資和銷售情況》顯示,前七個月房地產領域開發投資和銷售的多個指標回落明顯:
  開發投資增速回落
  2019年1-7月份,全國房地產開發投資72843億元,同比增長10.6%,增速比1-6月份回落0.3個百分點。
  其中,住宅投資53466億元,增長15.1%,增速回落0.7個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為73.4%。
  房企買地繼續降溫
  1-7月份,房地產開發企業土地購置面積9761萬平方米,同比下降29.4%,降幅比1-6月份擴大1.9個百分點;土地成交價款4795億元,下降27.6%,降幅與1-6月份持平。
  商品房銷售面積下降
  1-7月份,全國商品房銷售面積8.88億平方米,同比下降1.3%,降幅比1-6月份收窄0.5個百分點。其中,住宅銷售面積下降0.4%,辦公樓銷售面積下降10.8%,商業營業用房銷售面積下降13.1%。7月份,全國商品房銷售面積1.30億平方米,相較于6月份的2.02億平方米下降不少。
  庫存6年來首度跌破5億平方米
  7月末,全國商品房待售面積約4.99億平方米,比6月末減少286萬平方米。其中,住宅待售面積減少305萬平方米,辦公樓待售面積增加23萬平方米,商業營業用房待售面積減少21萬平方米。這是6年來,全國商品房庫存首度跌破5億平方米。
  房企到位資金增速回落
  房地產開發企業到位資金情況方面, 1-7月份,房地產開發企業到位資金9.98萬億元,同比增長7.0%,增速比1-6月份回落0.2個百分點。
  景氣指數下降
  據國家統計局統計,7月份,房地產開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)為100.90,比6月份回落0.01點。
  為何下降?
  針對多項指標持續回落,市場人士也給出了相應解釋。
  首先,整體調控延續。
  2019年的樓市在三月份、四月份出現了明顯的小陽春現象,3-4月單月數據同比均再次反彈。但此后整體樓市無論是投資數據還是銷售數據,都出現了退燒現象。
  中原地產首席分析師張大偉認為,7月,全國房地產調控政策次數高達56次,6月單月,全國房地產調控政策次數高達46次,5月份則為41次。且絕大部分調控都是從緊,在收緊調控的影響下,特別是“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的原則下,市場再次出現了放緩。
  以土地市場降溫為例,前7月房地產開發企業土地購置面積同比下降明顯。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,部分城市近期土地市場方面的調控比較嚴厲,穩地價導向下房企拿地更趨理性。
  其次,房企面臨“錢緊”。
  此次國家統計局數據表明,全國房地產開發企業本年到位資金增速自4月以后就處于回落趨勢。
  嚴躍進表示,該數據和當前防范金融風險的大環境是有密切關聯的。包括信托融資、海外債和銀行貸款等方面的收緊性政策,本質上使得房企的資金面開始收緊。
  張大偉則稱,中央各部委在2019年來累計已經發布過18次講話或政策,要求注意防范房地產金融風險,房企的融資形勢不容樂觀,也導致資金到位增速、土地購置面積相關數據回落。
  此外,市場“買氣不足”。
  銷售端來看,銷售數據退燒與市場“買氣不足”也存在一定關系。
  除了此次國家統計局的數據外,一些市場機構近日也公布了7月樓市的相關數據。
  易居研究院最新數據表明,2019年7月份,其監測的40個城市新建商品住宅成交面積環比下降8%。這40個城市包括:北上廣深4個一線城市;蘇州、福州、南京、青島等18個二線城市;揚州、東莞、溫州、岳陽等18個三四線城市。
  易居研究院稱,7月,除一線城市銷售有所企穩外,二三四線城市銷售面積環比繼續回落,特別是中西部城市回落明顯,預計下半年還會有所下行。
  近6成房企中期銷售業績不如預期
  多方面作用下,多家上市房企銷售形勢不容樂觀。
  觀點指數研究院近日發布的《2019年中國房地產行業發展白皮書》(簡稱“白皮書”)顯示,上半年合約銷售超過1000億元的房企有12家,相比較去年同期增加3家。銷售額處于500億元-1000億元的房企數量與去年同期持平,為19家。銷售額在200億元-500億元的房企最多,為37家。
  觀點指數研究院根據42家發布銷售目標的房企作為樣本,發現目標完成率超過50%的有17家,占比40.48%。47.62%的房企目標完成率在40%-50%。
  值得一提的是,有5家房企的目標完成率僅一成有余。
  那么房企在下半年會不會為了完成銷售目標,加大推盤的力度呢?
  張大偉認為,8月份,市場會進入新一輪的調整期。房地產市場主導調控導致的“退燒”、“降溫”已經出現,而且將在未來繼續。
  嚴躍進則表示,房企目前面臨資金壓力、庫存壓力和政策壓力,這個時候房企會主動降價促銷,其他地產指標也會有所變動,總結起來就是降價促銷成營銷策略、開發投資將迎來拐點。

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